Проект перепланировки квартиры в Москве — под ключ

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировкой считаются работы, результат которых отражается в техническом паспорте помещения и требует внесения изменений в ЕГРН — например, изменение площади комнат, снос или возведение перегородок, устройство проёмов в стенах.

Переустройство — это изменение инженерных систем, которое фиксируется только в техническом паспорте: перенос радиатора отопления на другую стену, установка дополнительного оборудования, замена газовой плиты на электрическую.

И перепланировка, и переустройство квартиры требуют предварительного согласования в Мосжилинспекции, если входят в официальный перечень работ, утверждённый постановлением Правительства Москвы.

На бесплатной консультации мы скажем, к какой категории относятся ваши работы и какой пакет документов потребуется.

Под строгим запретом по нормам Мосжилинспекции — снос несущих стен без металлической балки-перемычки и разрешения автора проекта дома.

Запрещено выносить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию, а также устанавливать тёплый пол с питанием от системы центрального отопления.

Нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без установки плотно закрывающейся двери — это прямо запрещено пожарными нормами.

Запрещено размещать ванную комнату, туалет или кухню над жилыми комнатами нижних соседей.

Нельзя демонтировать или подрезать вентиляционный канал, а также сносить сантехнический короб. Эти конструкции относятся к общедомовому имуществу.

Покажите нам свой план — мы за 15 минут проверим, нет ли запрещённых решений, и предложим альтернативу.

Стоимость зависит от объёма услуг, которые вам нужны. Только разработка проекта перепланировки — от 25 000 ₽ (срок: от 5 рабочих дней). Это для тех, кто хочет самостоятельно взаимодействовать с Мосжилинспекцией.

Проект перепланировки плюс согласование в МЖИ под ключ — от 75 000 ₽ (срок: от 2 месяцев). Мы берём на себя все этапы: от разработки документации до получения акта о завершённых работах.

Полный цикл с техническим надзором за ремонтом и регистрацией в Росреестре — от 95 000 ₽ (срок: от 3 месяцев, без учёта госпошлин).

Цены указаны для квартир до 60 м² со стандартными видами работ. Устройство проёмов в несущих стенах, деревянные перекрытия, новостройки без техпаспорта — стоимость будет выше, уточните на консультации.

Стандартный срок согласования перепланировки квартиры — от 2 до 3 месяцев. Из них: разработка проекта занимает 5–10 рабочих дней, рассмотрение заявки Мосжилинспекцией — 20 рабочих дней (нормативный срок), приёмочная комиссия после ремонта — до 10 рабочих дней.

После получения положительного решения о согласовании у вас есть 18 месяцев на проведение ремонтных работ по проекту.

Если нужно согласовать уже выполненную перепланировку, нормативный срок оформления акта Мосжилинспекцией — до 30 рабочих дней. Однако МЖИ может приостановить рассмотрение: на 15 рабочих дней для запроса дополнительных документов, и на 90 календарных дней при вынесении постановления по ст. 7.21 КоАП РФ.

В наиболее сложных случаях узаконивание выполненной перепланировки может занять до 5 месяцев.

Да, обязательно — устройство проёма в несущей стене требует предварительного согласования в Мосжилинспекции. Это один из наиболее технически сложных видов перепланировки.

Для согласования проёма в несущей стене необходимо техническое заключение от автора проекта дома или уполномоченного проектного института — простого проекта от организации с допуском СРО здесь недостаточно.

В заключении рассчитываются параметры металлической балки-перемычки, которая берёт на себя нагрузку несущей стены. Без правильно рассчитанной балки проём опасен для конструкции дома.

Мы организуем всё это самостоятельно: установим, какой институт является автором проекта вашего дома, получим техническое заключение, разработаем проект и согласуем в МЖИ. Берём за проём в несущей стене даже тогда, когда другие отказывают.

Административный штраф по ст. 7.21 КоАП РФ — 2 000–2 500 ₽ для физических лиц — это наименьшая из возможных проблем.

Главное последствие — предписание Мосжилинспекции вернуть квартиру в исходное состояние за собственный счёт. Если изменения затронули несущие стены, это может стоить значительно дороже, чем само согласование.

Незаконная перепланировка делает практически невозможной продажу квартиры — покупатель не получит ипотеку, а нотариус и Росреестр выявят расхождение плана с реальной конфигурацией помещения.

Банки отказывают в принятии квартиры с несогласованной перепланировкой в залог — это закрывает возможность рефинансирования ипотеки.

При систематическом игнорировании предписаний суд может вынести решение о принудительной продаже жилого помещения.

Объединить газифицированную кухню с жилой комнатой без установки разделяющей двери — нельзя. Это прямо запрещено строительными нормами и пожарными правилами.

Однако есть законный способ получить открытое пространство кухни-гостиной: заменить газовую плиту на электрическую. После замены плиты газификация кухни прекращается, и её можно объединить с комнатой без установки двери.

Этот вид переустройства требует согласования в Мосжилинспекции: нужен проект с изменением планировки, схема переноса кухонного оборудования и подтверждение замены газового оборудования на электрическое.

Такие перепланировки — одни из самых популярных в нашей практике. Согласуем за 2 месяца.

Зависит от того, является ли стена несущей или ненесущей (перегородкой).

Снос и возведение ненесущих перегородок с изменением границ помещений — это перепланировка, требующая согласования, если в результате меняется площадь комнат или изменяется конфигурация жилых и нежилых помещений квартиры.

Снос несущей стены или устройство проёма в ней — сложная перепланировка, требующая технического заключения от автора проекта дома.

Перед любыми работами по переносу стены мы рекомендуем получить консультацию: уточним тип стены по планам БТИ и скажем, какое согласование нужно.

Стандартный пакет документов для получения решения о согласовании перепланировки: заявление собственника, проект перепланировки или переустройства с ЭЦП организации-члена СРО, техническое заключение о допустимости работ, правоустанавливающий документ на квартиру.

Если в доме деревянные или смешанные перекрытия — дополнительно нужно разрешение от организации, управляющей домом. Для проёмов в несущих стенах — техническое заключение от автора проекта дома или специализированного института.

При использовании типового проектного решения из каталога МЖИ — пакет документов упрощается, но до принятия решения потребуется обследование квартиры.

Мы формируем и подаём полный пакет документов самостоятельно — от вас нужна только нотариальная доверенность.

Да, перепланировка в новостройке согласуется, но имеет свою специфику. Основная особенность — у квартиры в новостройке зачастую ещё нет технического паспорта БТИ, без которого подача в Мосжилинспекцию невозможна.

Первым шагом является первичная инвентаризация в БТИ и получение технического паспорта на квартиру. Только после этого разрабатывается проект перепланировки.

В монолитных новостройках часто все стены являются несущими — это значит, что любой проём в них потребует технического заключения. Мы работаем с застройщиками и проектными институтами Москвы для получения таких заключений.

Итоговая стоимость зависит от объёма работ и наличия техпаспорта — уточните на консультации.

Акт о завершённой перепланировке — это документ, который Мосжилинспекция выдаёт после того, как приёмочная комиссия осматривает квартиру по завершении ремонтных работ и убеждается в их соответствии утверждённому проекту.

Чтобы получить акт, необходимо иметь на руках все промежуточные документы: акты на скрытые работы (гидроизоляция, закладные в несущих стенах), журнал производства работ, акты на замену оборудования (например, плиты).

Нормативный срок рассмотрения заявки на приёмочную комиссию — 10 рабочих дней с момента подачи заявления.

После подписания акта необходимо заказать технический план в БТИ и подать его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Мы сопровождаем этот этап до финального получения выписки из ЕГРН.

Начинать ремонтные работы по перепланировке до получения положительного решения Мосжилинспекции — нельзя. Это приведёт к тому, что изменения будут признаны самовольными и потребуется их узаконивание по более сложной и дорогостоящей процедуре.

Исключение: подготовительные работы, не затрагивающие перегородки, несущие конструкции и инженерные системы — укладку напольных покрытий, замену сантехнических приборов без переноса, косметический ремонт — можно вести параллельно с процессом согласования.

После получения разрешения МЖИ у вас есть 18 месяцев на проведение работ по проекту. Если не уложитесь — решение аннулируется и нужно подавать заново.

Если ремонт уже выполнен — не откладывайте узаконивание. Чем раньше обратитесь, тем меньше рисков и проще процедура.